Повод для проверки не новый закон, а календарь: конец года — время, когда арендодатели рассылают уведомления о повышении ставки, а арендаторы решают, оставаться ли в помещении. Исход таких разговоров почти всегда зависит от четырёх условий договора: как меняется ставка, кто и как может выйти из договора, что будет с обеспечительным платежом и как договор продлевается. Ниже — что проверить в каждом из них, если вы сдаёте или снимаете офис, склад или торговое помещение, и на какие нормы Гражданского кодекса опираться. Проверку лучше закончить до декабря, пока есть время согласовать допсоглашение.

Ставка: как и когда её можно менять

По общему правилу размер арендной платы меняют по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Это правило диспозитивное: договор может установить иное.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 17.11.2011 № 73 разъяснил два важных момента:

  • стороны могут по взаимному согласию менять ставку и чаще раза в год, даже если договор об этом молчит (п. 21);
  • если арендодатель вправе менять ставку в одностороннем порядке, делать это он может не чаще раза в год (п. 21). А если повышение оказалось непропорционально росту средних рыночных ставок и существенно их превысило, суд может отказать во взыскании той части платы, которая превышает рыночный уровень (п. 22).

Что проверить:

  • есть ли в договоре право арендодателя менять ставку в одностороннем порядке. Между предпринимателями такое право допускается, если оно предусмотрено договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Если такого права в договоре нет, в частной коммерческой аренде ставку, как правило, можно повысить только по допсоглашению сторон (ст. 310, п. 3 ст. 614 ГК РФ);
  • как сформулирована индексация. Условие «ставка ежегодно увеличивается на 5 %» или «на индекс потребительских цен за прошлый год» понятнее, чем «арендодатель вправе пересмотреть ставку». На наш взгляд, заранее согласованная формула снижает риск спора о том, было ли изменение законным;
  • с какой даты применяется новая ставка и как о ней уведомляют: письмом, по электронной почте, через ЭДО. Уведомление влечёт последствия с момента доставки адресату (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ), поэтому способ связи лучше прямо прописать в договоре.

Односторонний отказ: кто может выйти из договора

Если договор заключён на определённый срок, выйти из него в одностороннем порядке можно только в случаях, которые предусмотрены законом или договором (ст. 310, 450.1 ГК РФ). Договор прекращается с момента получения другой стороной уведомления об отказе, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Если срок в договоре не определён, каждая сторона вправе отказаться от него в любое время, предупредив другую сторону за три месяца при аренде недвижимости. Договор может установить иной срок предупреждения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Что проверить:

  • есть ли у вас право на немотивированный отказ и за какой срок нужно предупредить. Для арендатора это вопрос гибкости, для арендодателя — предсказуемости дохода;
  • есть ли плата за отказ. Между предпринимателями право на отказ можно обусловить выплатой определённой суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Например, отказ возможен с уплатой арендной платы за два месяца;
  • какие основания для расторжения есть у арендодателя. Закон позволяет ему требовать досрочного расторжения в суде, в частности если арендатор более двух раз подряд не вносит плату по истечении установленного договором срока платежа (ст. 619 ГК РФ). Перед иском арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Пленум ВАС отметил: арендодатель может подать иск и после погашения долга, но только в разумный срок (п. 23 постановления № 73).

Если стороны хотят изменить или расторгнуть договор через суд, сначала нужно направить предложение другой стороне и дождаться отказа или истечения срока на ответ, а если срок не установлен — 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Обеспечительный платёж: как его вернуть или зачесть

Обеспечительный платёж засчитывается в счёт обязательства при обстоятельствах, указанных в договоре, а если они не наступили или обязательство прекратилось, — возвращается, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ). Проценты по ст. 317.1 ГК РФ на сумму платежа не начисляются, если договор не говорит иное (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).

Что проверить:

  • на что платёж может быть зачтён: только долг по аренде или также неустойка, коммунальные платежи, ремонт после выезда;
  • обязан ли арендатор пополнить платёж после зачёта и в какой срок. Такое условие допускается (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ);
  • меняется ли сумма платежа при индексации ставки. Если платёж равен месячной ставке, а ставка растёт, без прямого условия о доплате он перестанет покрывать месяц аренды;
  • в какой срок платёж возвращают после окончания договора и подписания акта возврата помещения;
  • не прописано ли, что платёж не возвращается при досрочном отказе арендатора. Закон допускает, что соглашение сторон отступит от правила о возврате (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ), но такое условие стоит сознательно согласовать, а не обнаружить при выезде. Многое зависит от формулировки. Если удержание названо штрафом за досрочный выход, это неустойка, и арендатор может просить суд уменьшить её по ст. 333 ГК РФ (п. 79 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Если же удержание — плата за право отказаться от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ), ст. 333 к ней, как правило, не применяют: суд может отказать во взыскании такой платы полностью или частично лишь в исключительном случае, когда она очевидно несоразмерна последствиям отказа, а требование заведомо недобросовестно (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).

Продление и регистрация

Если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). С этого момента любая сторона может отказаться от договора, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), если договор не установил иной срок. На наш взгляд, для арендатора это означает меньше стабильности, чем казалось.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при прочих равных имеет преимущественное перед другими лицами право на договор на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. О желании продлить договор нужно письменно сообщить в срок, указанный в договоре, а если его нет — в разумный срок до окончания договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для зданий и сооружений регистрируется договор, заключённый на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Прямо о нежилых помещениях ГК этого не говорит, но Президиум ВАС РФ рекомендовал применять к их аренде то же правило: договор на срок не менее года регистрируется, на срок менее года — нет (п. 2 информационного письма от 01.06.2000 № 53). Если договор подлежал регистрации, но не был зарегистрирован, а стороны его исполняют, он связывает их между собой, однако права арендатора по нему нельзя противопоставить третьим лицам: в частности, у арендатора нет преимущественного права на новый срок, а к отношениям с новым собственником помещения не применяется правило о сохранении договора при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ; п. 14 постановления Пленума ВАС № 73). Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно, и это правило к нему не относится. Но, на наш взгляд, ежегодное перезаключение такого договора защищает арендатора лишь на короткий срок и требует каждый раз договариваться заново.

Сводная таблица

Условие Норма Что проверить
Изменение ставки п. 3 ст. 614 ГК РФ; п. 21–22 постановления Пленума ВАС № 73 Кто меняет, как часто, по какой формуле
Односторонний отказ ст. 310, 450.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ Есть ли право, срок предупреждения, плата за отказ
Расторжение по требованию арендодателя ст. 619 ГК РФ; п. 23 постановления № 73 Основания, предупреждение, сроки оплаты
Обеспечительный платёж ст. 381.1 ГК РФ Что зачитывается, пополнение, срок возврата
Продление ст. 621 ГК РФ Срок уведомления о продлении, порядок возобновления
Регистрация п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 2 информационного письма Президиума ВАС № 53; п. 14 постановления № 73 Срок договора, зарегистрирован ли он
Уведомления ст. 165.1 ГК РФ Адреса, электронная почта, ЭДО

Порядок действий до конца года

  1. Найдите подписанный экземпляр договора и все допсоглашения, проверьте, зарегистрирован ли договор, если это требуется.
  2. Проверьте срок договора: истекает ли он в ближайшие месяцы и не стал ли договор бессрочным после окончания срока.
  3. Найдите условие об изменении ставки и посчитайте, какой будет ставка с января по формуле договора.
  4. Проверьте условия об отказе: кто может выйти, за какой срок и на каких условиях.
  5. Сверьте сумму обеспечительного платежа с текущей ставкой и условия о его возврате.
  6. Проверьте адреса для уведомлений и актуальны ли они.
  7. Если условия нужно менять, подготовьте допсоглашение и направьте его другой стороне заранее: если дело дойдёт до суда, на ответ по общему правилу отводится 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если в договоре нет срока или условия о ставке сформулированы неясно, лучше провести юридическую проверку договора до начала переговоров с другой стороной.